Невозможно пройти мимо: 20 самых красивых зданий Нью-Йорка – ForumDaily New  York

Контрольный список развития жилой недвижимости в Нью-Йорке

  1. Обзор собственности
  2. Экологический сайт Оценка
  3. Ограничения на действия
  4. Предыдущие сделки по правам на воздух
  5. Устаревшие условия
  6. Подлежащий району зонирования
  7. Коммерческий оверлей
  8. Район особого зонирования
  9. Малые участки для зонирования
  10. Год пропорционального распределения
  11. Закон Щепки
  12. Контекстный район
  13. Инклюзивное жилье
  14. Предлагаемое изменение зонирования
  15. Зона затопления
  16. Экологические обозначения

Невозможно пройти мимо: 20 самых красивых зданий Нью-Йорка – ForumDaily New York

Геодезия

Развитие недвижимости всегда требует земельного исследования. Обзор представляет собой рисунок собственности, на котором указана различная важная информация. Вот список некоторых деталей, включенных в Земельную съемку.

  • Метры и границы
  • Топография
  • Ориентация
  • Существующие структуры
  • Природные элементы
  • Структуры на соседних объектах
  • Тротуары, бордюры и бордюры
  • Утилиты
  • Расстояние до угла
  • Ширина улицы

Это несколько примеров того, что может быть предоставлено при обследовании земли. Для новой застройки вы хотите получить полное «Архитектурное обследование» с топографией или высотными отметками. Если есть существующее здание, вам также понадобится хотя бы одно точечное повышение на каждом этаже, включая крышу. Земельную съемку проводит не архитектор, а геодезист.

Экологическая оценка

Перед тем, как приступить к застройке собственности, вам следует выполнить экологическую оценку объекта (ESA), которую часто называют этапом I и этапом II. На самом деле существует 3 потенциальных этапа ESA,

Этап I

Цель этапа 1 — определить общую вероятность заражения. Этап 1 включает следующее:

  • Исследования записей
  • Визуальный осмотр участка и прилегающих объектов
  • Интервью
    • Владельцы, соседи и государственные учреждения

Этап II

Целью этапа 2 является проверка и определение наличия загрязнения. Этап 2 включает следующее:

  • Испытания подземных проб грунта и воды с участка
  • Растачивание почвы
  • Оценка грунтовых вод
  • Отбор проб дренажных компонентов или подземных отсеков
  • Тестирование внутренних пространств существующих зданий.

Этап III

Этап III требуется только в том случае, если загрязнители были обнаружены на этапе II. Этап III — это разработка плана реабилитации.

Экологические проблемы сильно повлияют на развитие объекта. Рекомендуется проводить экологическую оценку на раннем этапе процесса, чтобы избежать неожиданностей.

Нью йорк красивые места » Уроки географии

Важно знать, есть ли у собственности сервитуты. Перед покупкой недвижимости необходимо провести полный поиск по названию. Часто это делает титульная компания. Всегда работайте с уважаемыми компаниями, чтобы получать точную информацию. Послабления — это права человека на собственность другого человека. При покупке земли вы унаследуете любые сервитуты на собственность, если в контракте не установлен срок их действия. Есть много типов сервитутов, включая сервитуты для парковки, сервитуты для доступа к подъездным путям, световые и воздушные сервитуты и многие другие. Понимание сервитутов имеет решающее значение для планирования развития собственности, но также и для вашей должной осмотрительности перед покупкой недвижимости.

Ограничение действия или Заветы

Ограничения на действия — это то, на что они похожи, ограничение на действия. Приведу вам пример. Кто-то попросил меня изучить недвижимость, которую он хотел приобрести для строительства многоквартирного дома в Ривердейле. Возникла проблема с застройкой, потому что на собственность было ограничение по сделке. В нем говорилось, что владелец не может строить на участке многоквартирный дом. Он так и не совершил покупку. Существуют разные типы ограничений и соглашений.

Предыдущие сделки по правам на воздух

Права на эфир — неофициальный термин, используемый для обозначения прав собственности на застройку. Зонирование города Нью-Йорка предписывает относительную площадь каждой собственности. Эта формула определит максимальную площадь в квадратных футах, разрешенную для строительства объекта. Это ваши права на разработку. Во многих случаях можно покупать и продавать эти права на соседнюю собственность. Прежде чем покупать недвижимость, нужно быть уверенным в любых подобных сделках по продаже прав на воздух.

У нас есть другие сообщения в блоге, если вы хотите узнать больше о:

Устаревшие условия

Если есть какой-либо аспект собственности, который не соответствует текущим нормам зонирования или строительным нормам, вы захотите определить, являются ли они с юридической точки зрения «устаревшими» условиями. Примеров много, но это будет более критично для собственности со зданиями на них, особенно старых зданий. Если вы предлагаете расширить здание или, возможно, снести существующее, вы хотите знать, есть ли какие-либо преимущества у существующего устаревшего состояния.

У нас есть еще одно сообщение в блоге, в котором вы можете узнать больше о Унаследованном в определении .

В Нью-Йорке много зданий и районов с достопримечательностями. Комиссия по сохранению достопримечательностей (LPC) имеет строгие правила в отношении любых работ, которые должны выполняться на зданиях Landmark Building или в районах Landmark.

Вы обязательно захотите проверить объект на предмет нарушений. Вы унаследуете нарушения и будете нести ответственность за их исправление. Если вы собираетесь снести здание с нарушениями, то снос устранит проблему. У меня были клиенты, которые покупали недвижимость с множеством нарушений (потому что они получают ее по хорошей цене). В некоторых случаях существующие штрафы за нарушение потенциально могут быть отменены для нового владельца, но нарушение все же должно быть исправлено. Не все типы нарушений имеют право на отказ от штрафных санкций.

У нас есть еще одно сообщение о отказе от штрафных санкций для добросовестного покупателя .

Подлежащий району зонирования

Как архитектор, когда я смотрю на объект недвижимости для клиента, который планирует застройку, первое, что я проверяю, — это район зонирования, в котором находится объект недвижимости. Нью-Йорк разбит на множество районов и подрайонов, каждый из которых имеет свои собственный свод правил. Зонирование Нью-Йорка сложно.

У нас есть еще одно сообщение в блоге, в котором более подробно рассказывается о том, что входит в Анализ архитектурного зонирования .

Коммерческий оверлей

Жилая недвижимость может иметь коммерческое перекрытие . Это районы в пределах жилого зонирования, допускающие коммерческое использование. В жилой зоне с коммерческим перекрытием можно строить коммерческие, жилые или смешанные здания.

Район особого зонирования

В Нью-Йорке десятки районов особого зонирования. Они известны как районы особого назначения, и их можно найти по всему Нью-Йорку. Соответствующий район зонирования по-прежнему соответствует требованиям Особого округа, но существуют дополнительные правила. некоторые правила Основного округа будут отменены, а некоторые по-прежнему будут применяться. Районы особого назначения могут быть очень сложными, особенно с точки зрения применимости.

Малый участок для зонирования

Термин «малый участок для зонирования» — это технический термин в Постановлении о зонировании. Он основан на ширине собственности и общей площади в квадратных футах. Если участок квалифицируется как участок небольшого зонирования, на его развитие будут накладываться ограничения. В некоторых случаях собственность не подлежит развитию, но во многих случаях ее можно развивать, но только для 1 или 2 семей.

Год пропорционального распределения

Год создания собственности очень важен для зонирования Нью-Йорка. Я говорю не о том году, когда было построено здание, а о том, когда участок был разбит на части. Многие участки не соответствуют действующим требованиям зонирования, поэтому год создания участка является критическим вопросом. В решении о зонировании есть много условий для участков, созданных до действующих кодексов.

Закон Щепки

Sliver Law — невероятно важный кодекс, который необходимо понять, прежде чем строить здание в Нью-Йорке. Закон Щепки — это ограничение по высоте для узких зданий шириной менее 45 футов. Это может стать серьезной проблемой для застройки здания. Это не относится ко всем районам зонирования, но все объекты недвижимости должны быть оценены на соответствие закону Щепки.

Контекстный район

В Нью-Йорке много контекстных районов. В этих округах действуют особые правила для массового строительства. Цель контекстных районов — сохранить характер района с точки зрения застройки. Объем — это форма и размер здания.

Дополнительное жилье

Программа инклюзивного жилья — это программа, направленная на поощрение жилищного строительства со смешанным доходом и частью квартир с ограниченным доходом. В Нью-Йорке есть районы, где есть обязательное жилое строительство, выделенные районы и районы R10.

Обязательное инклюзивное жилье

Жилая застройка в зоне обязательного инклюзивного жилья должна предоставлять определенный процент доступных квартир в соответствии с применимыми правилами.

Включенные специальные области

Отведенные районы для инклюзивного жилья — это районы, где предоставление доступных по цене единиц жилья не является обязательным. Существует бонус к площади пола за предоставление единиц с ограниченным доходом, но также и штраф за их невыполнение.

Зонирование R10

В Нью-Йорке инклюзивное жилье разрешено в районах зонирования R10, но не является обязательным. Недвижимость в Районе Зонирования R10 имеет возможность предоставить единицы с ограниченным доходом в обмен на премию за площадь.

Предлагаемое изменение зонирования

Зонирование время от времени меняется. Районы перезонированы, и важно знать, есть ли какие-либо предлагаемые изменения зонирования, прежде чем вы планируете застройку в Нью-Йорке.

Зона затопления

Зоны затопления требуют определенных стандартов проектирования и элементов смягчения последствий, которые в противном случае не потребовались бы в здании.

Экологические обозначения

Некоторые лоты имеют обозначение E или обозначение окружающей среды. Вы можете найти это на сайте Нью-Йорка о зонировании и землепользовании Zola . У этих участков есть обозначения уровней загрязнения, выбросов в атмосферу или шума.

При застройке жилой недвижимости застройщик должен выполнить комп. Comps означает изучение рынка и сравнение других объектов аренды или продажи, чтобы определить вероятный результат для потенциального дохода, который будет приносить недвижимость.

Проформа — это итог всех собранных данных и прогнозов финансовых затрат и окупаемости застройки.

У нас есть еще один пост на тему Услуги по архитектурному проектированию новых зданий , если вы хотите узнать больше.

Контрольный список развития жилой недвижимости в Нью-Йорке

Как архитектор, я изучаю процесс проектирования и разработки, но это сложные и довольно запутанные вопросы. В этой статье мы рассмотрели некоторые проблемы, которые я бы включил в контрольный список разработки, но есть много других, которые следует учитывать. Каждая недвижимость уникальна и должна оцениваться по своим уникальным характеристикам. В этом сообщении не рассматриваются все возможные проблемы или условия, но дается общий обзор темы.


Благодарим вас за чтение нашего сообщения в блоге о контрольном списке развития жилой недвижимости.

Надеюсь, это было полезно. Оставляйте вопросы и комментарии ниже. Если вы хотите поговорить с архитектором, вы можете связаться с нами напрямую.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт строительства и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.